Material- und Fachkräftemangel kann sich auf Bauprojekt-Finanzierung auswirken

Der Mangel an Baumaterialien in Deutschland hat sich erneut verschärft: Im Hochbau hatten dem Institut für Wirtschaftsforschung (IfO) zufolge im Mai 43,9 Prozent der Firmen Probleme, schnell genug Baustoffe zu beschaffen. Im April waren es noch 23,9 und im März nur 5,6 Prozent. Die Knappheit von Baumaterialien und der Bau-Boom lassen zudem die Preise von Baumaterialien stark ansteigen. Bauholz ist besonders betroffen, aber auch Betonstahl und andere Baustoffe.

Preisanstiege und die Verzögerungen können die kalkulierten Kosten eines Bauprojekts erheblich in die Höhe treiben. Zudem kommt es auch vermehrt zu Verzögerungen aufgrund von Kapazitätsengpässen bei beauftragten Unternehmen, was ein Projekt ebenfalls verteuern kann. Der Nachwuchsmangel im Handwerk verschärft diesen Umstand noch. Eine noch unveröffentlichte Studie im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums, aus der die WELT am Sonntag zitiert, geht für 2020 von 65.000 fehlenden Fachkräften aus. Besonders betroffene Berufsgattungen sind demzufolge Bauelektrik, Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik.

Kostensteigerungen und Verzögerungen durch Kapazitätsengpässe werden demnach in Deutschland zukünftig immer mehr Bauvorhaben betreffen. Sofern diese Kostensteigerungen im Rahmen der Projekt- oder Bauverträge an den Bauherrn weitergegeben werden können, schlägt dies auf die Finanzierung des Bauprojektes durch.

Wenn das Bauprojekt, wie bei Projektfinanzierungen regelmäßig üblich, zumindest anteilig aus Fremdkapital finanziert wird, ergeben sich eine Reihe von Gesichtspunkten, die sowohl der Bauherr als Darlehensnehmer als auch der Darlehensgeber bedenken sollten. Von Kostensteigerungen betroffene Projektentwickler sollten ihren Darlehensvertrag entsprechend genau prüfen.

Werden die vorab kalkulierten und mit dem Darlehensgeber abgestimmten Kosten für ein Projekt überschritten, kommt es zu einem sogenannten „Cost Overrun“. Tritt dieser Fall ein oder ist er absehbar, ist der Darlehensnehmer in aller Regel dazu verpflichtet, den Darlehensgeber frühzeitig darüber zu informieren.

Üblicherweise hat sich ein Investor des Bauprojekts, der Gesellschafter der Projektgesellschaft oder ein anderes Unternehmen aus der Gruppe des Projektinitiators verpflichtet, für Kostenüberschreitungen einzustehen. Dies geschieht beispielsweise, indem Beträge zur Deckung der Mehrkosten auf ein gesperrtes Reservekonto gezahlt oder die Projektgesellschaft entsprechend mit Kapital ausgestattet wird. Dies erfolgt etwa im Rahmen einer sogenannten „Cost Overrun Guarantee“, eines sogenannten „Cost Overrun Undertaking“ oder eines sogenannten „Equity Commitment Letter“.

Wird einer solchen Zahlungsverpflichtung nicht innerhalb einer bestimmten Frist nachgekommen, kann der Darlehensgeber in aller Regel das Darlehen kündigen.

Die entsprechende Verpflichtung kann jedoch auch zeitlich oder vom Umfang her beschränkt sein, beispielsweise auf zehn Prozent der Gesamtkosten des Projekts. Reichen die Mittel oder der vorgegebene Zeitraum der Verpflichtung nicht aus, um die Mehrkosten abzufangen, kann es nötig werden, dass die Kosten beispielsweise durch eine Kapitalerhöhung der Projektgesellschaft, Gesellschafterdarlehen oder, soweit gestattet, Mezzanine-Kapital aufgefangen werden. Bei Letzterem handelt es sich um eine Mischform aus Fremd- und Eigenkapital.

Je nach Finanzierungsstruktur kann es bei Kostenüberschreitungen auch erforderlich sein, Darlehensbeträge anders zu verwenden oder zusätzliche Darlehen in Anspruch zu nehmen. Dies sollten Darlehensnehmer im Einzelfall prüfen und mit dem Darlehensgeber besprechen. Im Fall zusätzlicher Darlehen müssen unter Umständen weitere Sicherheiten gestellt werden.

Führen Kostenüberschreitungen bei einem Teil des Projekts und Kosteneinsparungen in einem anderen Projektteil zu Budgetverschiebungen, ist der Darlehensnehmer in aller Regel verpflichtet, diese in besonderer Weise zu dokumentieren und dem Darlehensgeber mitzuteilen. Unter Umständen kann die Zustimmung des Darlehensgebers zur Budgetverschiebung erforderlich sein. Dies sollten Darlehensnehmer bei der laufenden Kostenkalkulation eines Bauprojektes bedenken.