OUT-LAW ANALYSIS Lesedauer: 2 Min.
22 Feb 2022, 12:20 pm
Mit dem unerwarteten Förderstopp für den Effizienzhaus-Standard 55 und 40 bricht zahlreichen Bauprojekten eine wichtige Geldquelle weg. Das hat Auswirkungen auf Verträge, die Projektentwickler mit Mietern oder Käufern geschlossen haben.
Ende Januar hat die Bundesregierung die Vergabe von Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für energieeffiziente Gebäude gestoppt. Begründet wurde dies damit, dass die in der vorläufigen Haushaltsführung vorgesehenen Fördertöpfe erschöpft seien. Während die Förderung der Sanierung von alten Gebäuden heute wiederaufgenommen werden soll und über die Zukunft der Förderung von Neubauten mit dem Effizienzhaus-Standard 40 (EH40) noch entschieden wird, ist das Förderprogramm für Neubauten mit dem Energie-Standard Effizienzhaus 55 (EH55) endgültig eingestellt.
Die unterschiedlichen Effizienzhaus-Standards machen Vorgaben für den Energiebedarf und den Wärmeverlust von Immobilien. Für Neubauprojekte, die den jeweiligen Standard erfüllen, konnte eine Förderung in Form eines Zuschusses oder eines Kredits in Höhe von bis zu 30 Millionen Euro beantragt werden. Eine Sonderform der Förderung war der Kredit mit Tilgungszuschuss, bei dem der Kreditbetrag nicht vollständig zurückgezahlt werden musste.
Allerdings hat sich der Standard EH55 nach Angaben des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) in Deutschland bereits vor Jahren als marktüblich durchgesetzt, weswegen die Bundesregierung diesen Standard nicht mehr fördern will. Schon im Oktober hatte die Bundesregierung daher das Aus für die EH55-Fröderung verkündet, eingestellt werden sollte das Programm jedoch erst am 31. Januar. Die Ankündigung des Förderstopps löste jedoch einen so großen Antragsflut aus, dass die bereitgestellten Fördermittel schon früher erschöpft waren und das BMWK die Förderung daher mit Mitteilung am 24. Januar und somit eine Woche früher als geplant stoppte. Anträge, die bis einschließlich 23. Januar gestellt wurden, sollen jedoch noch bearbeitet werden, teilte die KfW mit.
Die Verkürzung der Antragsfrist vom 31. auf den 24. Januar bedeutet für zahlreiche Neubauprojekte, die den Kriterien des EH55-Standards entsprechen und die ihren Antrag noch nicht gestellt hatten, das Aus.
Darüber hinaus führt die angekündigte Neukalkulation für EH40-Neubauten und die ausgesetzte Antragsfrist zu Verzögerungen und Planungsunsicherheit, bestehende Planungen sind „on hold“ und die Auswirkungen auf die Planung und vor allem die Kosten lassen sich noch nicht absehen.
Die gewerbliche Immobilienbranche ist von diesen Unsicherheiten schwer getroffen, und das auf allen Seiten: Betroffen sind nicht nur die Unternehmen, die im Bestand bauen oder sanieren, sondern auch die Projektentwickler, die auf Basis eines Forward Deals, also eines Kauf- oder eines Mietvertrags, die Turnkey-Fertigstellung eines Bauprojekts schulden und dazu einen festen Kauf- und Mietpreis angesetzt haben, in den die Förderung, die der Entwickler erwartet hatte, einkalkuliert wurde.
Zudem betroffen sind die Käufer und Mieter dieser Objekte, die sich nun – je nach Vertragsgestaltung – entweder Kündigungs- oder Rücktrittsszenarien ausgesetzt sehen, weil der Entwickler aktuell keinen Bauantrag einreicht, da er keine finale Planung erstellen kann oder das Projekt nicht in der geplanten Zeit oder zu dem geplanten Preis fertigstellen kann.
Vor diesem Hintergrund werden Entwickler, deren Projekte von den Änderungen der Förderung betroffen sind, überlegen, eine Vertragsanpassung oder sogar eine Aufhebung des Vertrags zu erwirken. Doch welche rechtliche Grundlage gibt es hierfür?
Grundsätzlich stellt sich bei Verträgen über ein noch zu errichtendes Bauvorhaben, das vom vorzeitigen Förderstopp betroffen ist, die Frage, ob die vor Bekanntwerden des Förderstopps unterzeichneten Verträge eingehalten werden müssen und wer das Risiko für die geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen trägt.
Wenn die Parteien im Vertrag für Fälle wie diesen nichts Konkretes vereinbart haben, sollte geprüft werden, ob der Fördermittelwegfall eine Störung der Geschäftsgrundlage nach Paragraf 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darstellen kann, der einen Anspruch des Projektentwicklers auf Vertragsanpassung rechtfertigt.
Eine Vertragsanpassung nach Paragraf 313 (1) BGB setzt dabei voraus, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.
Gegen eine Störung der Geschäftsgrundlage spricht zwar auf den ersten Blick der Grundsatz, dass der Anbieter einer Leistung das Risiko trägt, sich bei seinem Angebot geirrt und nicht auskömmlich kalkuliert zu haben. Zudem sind Kalkulationsgrundlagen grundsätzlich keine Geschäftsgrundlage des später geschlossenen Vertrags, auch wenn diese offengelegt wurden.
Allerdings können besondere Umstände hinzukommen, die eine gegenteilige Annahme rechtfertigen: Eine abweichende Risikoverteilung ist häufig dann gerechtfertigt, wenn die andere Partei am Erfolg der Partei, die das Risiko trägt, partizipiert, was hier der Fall sein dürfte, da der Mieter durch die energetisch optimierte Bauausführung konkret Energiekosten spart.
Werden dann diese bei Vertragsschluss vorausgesetzten Vergünstigungen einer Seite durch die Gesetzesänderung abgeschnitten, so kann eine Anpassung der vertraglichen Vergütung geboten sein, ebenso wie eine Anpassung der geschuldeten Hauptleistung – hier der Planung des Vorhabens. Denn Änderungen der Gesetzeslage können das Vertragsprogramm erheblich stören, insbesondere dann, wenn in das Äquivalenzverhältnis eingegriffen wird oder der von den Parteien verfolgte Zweck gestört wird. Zudem sind sie oftmals nicht vorhersehbar und keiner Seite als deren eigenspezifisches Risiko zurechenbar. Es bleibt eine Frage des Einzelfalls, zu welchem Zeitpunkt im Vorfeld einer Gesetzesänderung hierzu öffentliche Diskussionen geführt wurden und ob und wann daher die Gesetzesänderung für die Parteien vorhersehbar war. In einem vergleichbaren Fall der Änderung des Erneuerbare-Energien Gesetzes hat das Gericht die Anwendung des Paragrafen 313 BGB bejaht.
Bezogen auf die EH55- und EH40-Förderung muss daher jeweils für den Einzelfall geprüft werden, ob dem Vertrag die Vorstellung beider Parteien zugrunde liegt, dass eine Förderung nach Beantragung auch empfangen wird, und somit beide Parteien eine gemeinsame Vorstellung über den Eintritt der Förderung haben, die Geschäftsgrundlage geworden ist. Zudem wird es eine Rolle spielen, ob beide Parteien sicher davon ausgingen, bis zum 31.1.2022 den Antrag zu stellen oder ob dem Vertrag bereits die Erwartung zu Grunde lag, dass die Förderung für EH55 ausläuft.
Sollten die Grundsätze für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliegen, ist auch die Folgefrage – nämlich wie genau der Vertrag an die geänderten Bedingungen anzupassen ist – abhängig vom Einzelfall. Denkbar sind Anpassungen der geschuldeten Leistungen, und zwar sowohl auf Planungsseite als auch auf der Preisebene, wenn diese der anderen Seite zumutbar sind. Ist eine Vertragsanpassung jedoch nicht interessengerecht, besteht im äußersten Fall auch ein Anspruch auf Vertragsaufhebung. Voraussetzungen und konkrete Rechtsfolgen eines solchen gesetzlichen Anspruchs sind allerdings aus heutiger Sicht noch ungeklärt.
Die Parteien dürften daher generell gut beraten sein, sich über die Anpassung ihres Vertrags einvernehmlich zu einigen. Dabei kann ein Rückgriff auf die gesetzliche Risikoverteilung nach den Grundsätzen des Paragraf 313 BGB hilfreich sein, um die Verhandlungsbereitschaft der Gegenseite zu fördern. Sollte für eine oder beide Parteien das Projekt nicht mehr realisierbar oder rentabel sein, müsste im äußersten Fall der Vertrag aufgehoben werden.
Üblicherweise behalten sich Entwickler in Miet- und Kaufverträgen über ein noch zu errichtendes Vorhaben mit dem Nutzer oder Käufer ein Rücktrittsrecht vor, wenn bis zu einem bestimmten Termin keine Baugenehmigung für das Projekt erteilt wurde.
Aktuell können Entwickler von EH40-Projekten Bauanträge nicht stellen, da sie die Planung ohne klare Förderbedingungen nicht finalisieren können. Außerdem können sie nicht absehen, in welcher Form die Förderung wieder aufgelegt wird und ob sich ein Projekt zu der vereinbarten Miete überhaupt noch rechnet. Entwickler von EH55-Projekten werden gegebenenfalls keinen Bauantrag mehr stellen wollen, wenn sich das Projekt nach dem Förderstopp nicht mehr rentiert.
Dies kann dazu führen, dass Termine nicht eingehalten werden – etwa, wenn der Bauantrag bis zu einer bestimmten Frist gestellt werden oder das Projekt zu einem bestimmten Termin fertiggestellt werden muss – oder Vertragspflichten gar nicht mehr erfüllt werden können. Dies kann Rücktrittsrechte oder Vertragsstrafen sowie Schadensersatzforderungen zur Folge haben. In solchen Fällen wäre zu klären, ob der Entwickler den Rücktrittsgrund oder das Schadensereignis zu vertreten hat.
Grundsätzlich trägt der Entwickler das Risiko von sich nach Vertragsabschluss ändernden Rahmenbedingungen und steigenden Kosten. Sind jedoch nachweisbar Planungen obsolet wegen überraschend geänderter Förderbedingungen oder lassen sich Termine nicht einhalten, weil der Umfang der Förderung zum Zeitpunkt der ursprünglich geplanten Einreichung der Bauantragsunterlagen nicht feststeht, dann hat dies der Entwickler nicht zu vertreten. Tritt er, bei Bestehen eines entsprechenden vertraglichen Rücktrittsrechts, vom Mietvertrag zurück, kann er sich mit guten Gründen vom Vorwurf des Verschuldens befreien, sollte aber vorbereitet sein, dies der Gegenseite nachzuweisen. Ein Anspruch der Gegenseite auf Schadensersatz oder Vertragsstrafe dürfte in diesen Fällen ohne ein Verschulden des Entwicklers für das auslösende Ereignis nicht durchsetzbar sein.
In Verträgen, die keine vertraglichen Ausstiegsrechte vorsehen, müssen sich die Parteien über eine Aufhebung einvernehmlich einigen oder der Projektentwickler begründet sein Anpassungs- oder Aufhebungsverlangen mit den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.
Wie der Förderstopp und die aus ihm resultierenden Probleme deutlich machen, ist es sowohl für Projektentwickler als auch für Käufer oder Mieter empfehlenswert, sich schon vor Vertragsunterzeichnung darüber klar zu werden, wie sehr das jeweilige Projekt und die vereinbarten Preise von einer Förderzusage abhängen. Sollte sich herausstellen, dass erwartete Fördermittel einen wesentliches Einfluss auf die Preiskalkulation haben, empfiehlt es sich aus Sicht beider Parteien, die Förderung auch im Vertrag als wesentlichen Baustein der Projektentwicklung zu definieren und festzuhalten, dass ihr Wegfall ein vertragliches Rücktrittsrecht begründet. Interessengerecht ist es ferner, eine einvernehmliche Regelung über die Verteilung der bis dahin angefallenen Kosten zu treffen. Sollte dann tatsächlich eine Förderung nicht gewährt oder – wie nun geschehen – einfach vorzeitig eingestellt werden, ist rasch Klarheit darüber erreicht, ob ein Projekt weitergeht und wie die bis dahin entstandenen Kosten getragen werden.
Das Rücktrittsrecht lässt sich vertraglich auch so ausgestalten, dass vor Ausübung über eine Anpassung an geänderte Förderbedingungen zu verhandeln ist oder bestimmte Grenzen – sowohl für gestiegene Kosten als auch für geänderte Planungen – vereinbart werden, bis zu denen einer Partei ein Festhalten am Vertrag zumutbar ist.
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