Bundesbauministerium will kommunales Vorkaufsrecht für Wohnungen reformieren

Wie die Süddeutsche Zeitung (SZ) berichtet, hat Bundesbauministerin Klara Geywitz einen Gesetzentwurf zum Vorkaufsrecht in die Abstimmung mit weiteren Ministerien der Bundesregierung gegeben. Der Entwurf wurde bislang noch nicht veröffentlicht, liegt der SZ jedoch vor. Angeblich sieht er vor, das kommunale Vorkaufsrecht in veränderter Form wieder einzuführen, nachdem ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts im November letzten Jahres dazu geführt hatte, dass Gemeinden es nicht mehr in der bisher von ihnen praktizierten Form ausüben durften. „Der Entwurf sieht vor, den Städten und Gemeinden ein umfassendes Vorkaufsrecht in sogenannten Milieuschutzgebieten zu geben, also in Vierteln, in denen der Wohnungsmarkt als besonders angespannt gilt“ so die SZ.

Von dem bislang in den Paragrafen 24 bis 28 des Baugesetzbuches vorgesehene kommunalen Vorkaufsrecht hatten deutsche Gemeinden – insbesondere Großstädte mit angespanntem Wohnungsmarkt – in den letzten Jahren zunehmend Gebrauch gemacht, wenn Wohnungen oder Wohnhäuser, die in einem sogenannten „Erhaltungssatzungsgebiet“ liegen, an Investoren verkauft werden sollten: Um den städtebaulichen Charakter eines Gebiets und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten (Milleuschutz), waren die Gemeinden bei Wohnungsverkäufen an Stelle des ursprünglich vorgesehenen Käufers in den Kaufvertrag eingetreten. Die Stadt München habe im vergangenen Jahr 1049 Wohnungen auf diesem Wege in den Bestand ihrer Wohnungsgesellschaften überführt, so die SZ. Häufig wurde die Ausübung des Vorkaufsrechts mit der Annahme begründet, dass der Käufer Absichten verfolgen könnte, die dem Milleuschutz und den Zielen des Erhaltungsgebietes widersprächen – dass er beispielsweise Luxussanierungen vornehmen und die Mieten drastisch erhöhen könnte, was dazu führen würde, dass die bisherigen Mieter aus der Wohnung verdrängt würden.

Das Bundesverwaltungsgericht stellte am 9. November 2021 jedoch klar, dass die bloße Annahme, ein Käufer könne Ziele verfolgen, die dem Erhaltungsgebiet entgegenstehen, nicht für eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ausreicht. Stattdessen dürfe das Vorkaufsrecht der Gemeinde nur ausgeübt werden, wenn die aktuelle Bebauung und Nutzung des Grundstücks dem Milieuschutz tatsächlich entgegenstehe.  Zukunftsprognosen dürften hingegen keine Rolle spielen – was das kommunale Vorkaufsrecht Experten zufolge faktisch außer Kraft setzte.

Der neue Gesetzesentwurf soll dieses Dilemma der Gemeinden nun offenbar auflösen. Laut SZ sieht er vor, dass die Gemeinden künftig immer dann von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen dürfen, wenn sich der Käufer weigert, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, durch die er sich den Zielen der Milieuschutzsatzung ausdrücklich verpflichtet. Die Vereinbarung soll auf maximal 20 Jahre befristet sein. Sie soll den Käufer beispielsweise dazu verpflichten, in dieser Zeit weder Luxussanierungen vorzunehmen, noch erworbene Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Ausnahmen von dieser Regel sind laut SZ vorgesehen, wenn der Käufer lediglich gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen durchführen und infolgedessen die Mieten anheben will. Weitere Ausnahmen seien für den Verkauf von Immobilien an Familienmitglieder geplant.

„Es bleibt abzuwarten, ob und in welcher Form eine Neuregelung des kommunalen Vorkaufsrechts kommen wird“, so Dr. Wolfram Pätzold, Experte für Immobilienrecht bei Pinsent Masons. „Eine Regelung entsprechend dem dargestellten Gesetzentwurf lässt viele Fragen offen. Ein solches Gesetz könnte aber zu einer Abschwächung des Interesses von Investoren führen.“