Musterfeststellungsklage zu Mieterhöhung: Bei Modernisierungsankündigung in 2018 gilt altes Recht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gestern auf eine Musterfeststellungsklage hin entschieden, dass eine Immobilienfirma aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnanlage, die im Dezember 2019 begannen, aber noch im Dezember 2018 angekündigt wurden, die Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen kann und nicht nach den ab 2019 geltenden neuen Regeln.

„Das Urteil wird auch über die hier streitgegenständliche Wohnanlage in München hinaus bundesweit Bedeutung entfalten“, so Jörn Fingerhuth, Experte für Immobilienrecht bei Pinsent Masons, der Kanzlei hinter Out-Law. „Es schafft für Vermieter eine gewisse Sicherheit, inwieweit Modernisierungskosten auf Mieter umlegbar sind, und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. Zudem zeigt es, dass die Musterfeststellungsklage auch im Immobilienrecht sinnvoll genutzt werden kann.“

Mit seinem Urteil (Az. VIII ZR 305/19) hob der BGH das Urteil der Vorinstanz, des Oberlandesgerichts München, vom 15. Oktober 2019 auf, das dem klagenden Mieterverein Recht gegeben hatte: Die Modernisierungsankündigung rund ein Jahr vor Baubeginn sei nicht ordnungsgemäß gewesen, da kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Ausführungsbeginn bestand.

Bis zum 31. Dezember 2018 war es erlaubt, die jährliche Miete aufgrund von Modernisierungen um bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten zu erhöhen. Seit 2019 erlaubt das neue Recht zum Schutz der Mieter nur noch eine Erhöhung um höchstens acht Prozent der aufgewendeten Kosten. Es galt jedoch eine Übergangsregelung für Modernisierungsmaßnahmen, die noch 2018 angekündigt wurden – hier konnte laut Gesetz auch die Mieterhöhung von elf Prozent noch geltend gemacht werden. Eine Möglichkeit, von der die Immobilienfirma Gebrauch machte. Ein Mieterschutzverein klagte gegen die Mieterhöhung und unterlag nun in zweiter Instanz.

Der BGH urteilte, dass die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die gesetzlichen Vorgaben erfüllte. Dass sie mehr als elf Monate vor Beginn der Arbeiten erfolgte, sei kein Grund zur Beanstandung. Es bedürfe keines „engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes“, teilte der BGH mit.

Selbst wenn die Immobilienfirma die Modernisierungsankündigung gezielt noch kurz vor Jahresende an die Mieter verschickt haben sollte, um noch von der Übergangsfrist und den bis 31. Dezember 2018 möglichen höheren Mieterhöhungen zu profitieren, läge kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, so der BGH.

„Der Gesetzgeber hat mit der Übergangsregelung eine Abwägung der beiderseitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist“, so der BGH. Sofern es dem Vermieter möglich war, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Ankündigung „zu erstellen und den Mietern zuzuleiten, setzt er sich grundsätzlich nicht dem Vorwurf treuwidrigen Verhaltens aus, wenn er sich die mit der Gesetzesänderung verbundene und zulässige Stichtagsregelung zu Nutze macht.“

Erforderlich ist nach dem Gesetz allein, dass die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass man eine ordnungsgemäße Ankündigung formulieren kann. Art und Umfang, Beginn und Dauer der Modernisierung müssen in der Ankündigung klar umrissen sein, ebenso die zu erwartende Mietsteigerung – Voraussetzungen, die im vorliegenden Fall laut BGH erfüllt waren.

Bei dem Verfahren handelt es sich um die erste Musterfeststellungsklage, über die der BGH inhaltlich entschied. Das 2018 eingeführte Klageinstrument für Verbraucher ermöglicht es sogenannten qualifizierten Einrichtungen wie Verbraucherschutzverbänden – oder, wie hier, gemeinnützigen Mietervereinen – Rechts- und Tatsachenfragen, die Ansprüchen einer Vielzahl von Verbrauchern zu Grunde liegen, gerichtlich feststellen zu lassen. Die individuellen Ansprüche muss im Anschluss jeder Verbraucher gesondert durchsetzen, wobei die durch die Musterfeststellungsklage herbeigeführten Klärungen für die Gerichte bindend sind.

„Erst am 17. November 2020 wies der BGH eine Musterfeststellungsklage ab – damals als unzulässig, da der klagende Verein unter anderem seine fehlende Gewerbsmäßigkeit nicht nachweisen konnte“, so Johanna Weißbach, Expertin für Sammelklageverfahren bei Pinsent Masons. „Beide Urteile sind für Verbraucherverbände eine Enttäuschung, belegen jedoch, dass die Rechtsprechung einen ausgewogenen Verbraucherschutz anstrebt.“