Rechtssicherheit für Investoren: Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig

Out-Law News | 15 Apr 2021 | 4:22 pm | Lesedauer: 1 Min.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass der vom Berliner Senat eingeführte Mietendeckel verfassungswidrig ist, da das Land damit seine gesetzgeberischen Kompetenzen überschritt.

Das durch den rot-rot-grünen Berliner Senat erlassene und am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) hatte die Mieten von etwa 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin auf dem Stand von Juni 2019 „eingefroren“ und neue Mietobergrenzen geschaffen. Das Bundesverfassungsgericht entschied nun, dass der Berliner Mietendeckel gegen die Verfassung verstößt und somit nichtig ist.

„Immobilieninvestoren können insoweit aufatmen. Der Mietendeckel, der bislang für viel Unsicherheit auf den Wohnungsmärkten gesorgt und die eine oder andere Investition ausgebremst hat, gehört nun der Vergangenheit an“, so Katharina von Hermanni, Expertin für Immobilienrecht bei Pinsent Masons, der Kanzlei hinter Out-Law.

Das Gericht entschied über einen Normenkontrollantrag, den 284 Abgeordnete der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP eingereicht hatten. Darüber hinaus hatten auch zwei Berliner Zivilgerichte das Bundesverfassungsgericht um Klärung gebeten.

Ihre Entscheidung begründeten die Verfassungsrichter damit, dass „Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann,  in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit fallen. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat.“

Da der Bund bereits 2015 die Mietpreisbremse beschlossen hatte, habe das Land Berlin dementsprechend keine Gesetzgebungskompetenz für eigene Regelungen zur Miethöhe gehabt.

„Mieter werden nun wieder die vereinbarte Miete zahlen und gegebenenfalls auch die Differenz zwischen der ‚Mietendeckelmiete‘ und der vertraglich vereinbarten Miete nachzahlen müssen. Es bleibt abzuwarten, ob die Vermieter – wie etwa von der Vonovia SE angekündigt – auf etwaige Nachforderungen verzichten oder etwa der Deutsche Wohnen folgen werden, die laut eigener Angaben Nachforderungen durchsetzen wird“, so Irene Nezer-Kasch, Expertin für Immobilienrecht bei Pinsent Masons.

Schon im Vorfeld der Entscheidung hatte die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen darauf hingewiesen, dass es zu Nachforderungen kommen könnte, falls das Gesetz gekippt wird. Sie hatte betroffenen Mietern daher empfohlen, das durch den Mietendeckel gesparte Geld für diesen Fall beiseite zu legen.

Der „Berliner Mietendeckel“ bestand aus drei Bausteinen: einem Mietenstopp, der eine Miete verbot, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschritt, einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten. Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden, waren von den Vorschriften ausgenommen.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßte die Entscheidung der Karlsruher Richter und zog eine Negativ-Bilanz für den Mietendeckel: „Das Angebot an Mietwohnungen ist stark eingebrochen und es war selten so schwer, in Berlin eine Wohnung zu finden“, so Stefanie Frensch, Vorsitzende der Region Ost des ZIA. „Investoren sind verunsichert worden und Sanierungen wurden zulasten des Klimaschutzes und des Berliner Handwerks ausgesetzt.“ Der Mietendeckel habe nicht für günstige Mieten für einkommensschwache Mieter gesorgt, stattdessen mussten laut ZIA vor allem vermögende Mieter in guten Berliner Lagen weniger zahlen.