Grunderwerbsteuer: Share Deals künftig erschwert

I. Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften 

Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Dabei muss kein Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreiten. Diese Vorschrift soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Quote auf 90% herabgesetzt werden. Die Maßnahme hat zum Ziel, Share Deals dadurch zu erschweren, dass ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinen „mitgebrachten“ Co-Investor ist dann nicht mehr möglich.

II. Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre 

Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn Jahre verlängert werden. Bislang wird bspw. Grunderwerbsteuer erhoben, wenn mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Bisher waren bestimmte Share Deals derart ausgestaltet, dass in einem ersten Schritt 94,9 % der Anteile am Vermögen der Personengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übergegangen sind und erst nach Ablauf von fünf Jahren die restlichen 5,1 % auf diesen Gesellschafter übertragen wurden. Nach der Verlängerung sämtlicher Fünfjahresfristen auf 10 Jahre dürfen die restlichen 5,1 % erst nach Ablauf von 10 Jahren auf diesen neuen Gesellschafter übertragen werden. Die Verlängerung der Frist auf 10 Jahre erschwert folglich u.a. solche Gestaltungen. Die Gesellschaften sind zudem innerhalb der Frist an die getroffenen Dispositionen gebunden und damit in ihrem unternehmerischen Handeln eingeschränkt.

III. Absenkung der 95 %-Grenze auf 90 % 

Die relevante Beteiligungshöhe wird bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % der Anteile abgesenkt. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bleibt der gesamte Grundbesitzwert. Die beschlossenen Vorschläge sollen kurzfristig in Gesetzestexte gefasst, und durch das Bundesfinanzministerium ins Gesetzgebungsverfahren eingebracht werden.

IV. Folgen für die Praxis 

Nachdem nun die Änderungspläne für Share Deals bei der Grunderwerbsteuer vorliegen, gilt es rechtzeitig zu reagieren. Klar ist, dass bisher bekannte Erwerbsstrukturen weiterhin grundsätzlich möglich bleiben, allerdings wirtschaftlich erheblich erschwert werden, da Co-Investoren entsprechend länger bzw. höher am Immobilieninvestment beteiligt bleiben müssen. Da durch bereits umgesetzte Gesetzesänderungen, eine Beteiligung des Hauptinvestors am Co-Investor ausgeschlossen ist, muss der Co-Investor auch wirtschaftlich in Höhe von 10% für mindestens 10 Jahre partizpieren. Wir gehen davon aus, dass für bestehende Erwerbs- und Besteuerungszeiträume kein Vertrauensschutz gewährt werden wird. Daher wird jede neue Transaktion bei bestehenden Strukturen an den neuen Regeln gemessen werden. Einzelheiten zu den Übergangsregelungen sind noch nicht bekannt, insbesondere ob die Regelungen rückwirkend in Kraft treten.