EuGH bestätigt Frankreichs Auflagen zur Kurzzeitvermietung von Wohnungen

Out-Law News | 24 Sep 2020 | 12:59 pm | Lesedauer: 2 Min.

EU-Staaten dürfen die Kurzzeitvermietung von Wohnungen einschränken, um der Wohnungsnot entgegenzuwirken. Das Urteil ist auch für deutsche Städte von Bedeutung, so ein Experte.

In einem Grundsatzurteil hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden, dass EU-Staaten im Kampf gegen die Wohnungsnot die Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Buchungs- und Vermietungs-Plattformen wie Airbnb aus Gründen des Allgemeininteresses einschränken können, solange sie dabei verhältnismäßig handeln.

Das Urteil fiel vor dem Hintergrund eines Falls aus Frankreich: In französischen Großstädten mit über 200.000 Einwohnern benötigen Wohnungseigentümer eine Genehmigung, wenn sie möblierte Wohnungen regelmäßig über kurze Zeiträume vermieten, ohne selbst dort zu wohnen. Diese Regelung soll laut dem EuGH die Wohnungsnot in Großstädten mindern, indem sie verhindert, dass normale Wohnungen zu Ferienwohnungen umfunktioniert werden und so auf dem Wohnungsmarkt fehlen.

Zwei Eigentümer von Wohnungen in Paris sollten ein Bußgeld zahlen, weil sie gegen diese Auflage verstoßen hatten, und außerdem ihre Wohnungen auf dem Mietmarkt anbieten. Die Eigentümer sahen darin eine Verletzung der EU-Regeln zur allgemeinen Dienstleistungsfreiheit und klagten dagegen. Die französischen Richter legten den Fall dem EuGH vor. Die zentrale Frage war, ob die Auflagen der EU-Dienstleistungsrichtlinie entsprechen, was der EuGH nun bestätigt hat.

Die EU-Dienstleistungsrichtlinie besagt unter anderem, dass Dienstleistungen nur unter bestimmten Voraussetzungen durch die Mitgliedstaaten von einer Genehmigung abhängig gemacht werden dürfen. Das ist unter anderem dann möglich, wenn zwingende Gründe des Allgemeininteresses solche Schritte rechtfertigen und das angestrebte Ziel auf keinem anderen Weg erreicht werden kann.

Ein Urteil, dass nicht nur in Paris, sondern auch in deutschen Städten wie Berlin, München, Freiburg oder  Heidelberg mit Interesse aufgenommen werden dürfte, so Dr. Igor Barabash, Experte für Technologie und E-Commerce bei Pinsent Masons, der Kanzlei hinter Out-Law. Auch dort benötigen Eigentümer in bestimmten Fällen eine Genehmigung, wenn sie ihre Wohnungen regelmäßig an Touristen vermieten wollen. „Es war lange umstritten, ob denn die Bekämpfung des Wohnungsmangels durch entsprechende Zweckentfremdungsgesetze und lokale Satzungen – etwa in Bayern oder Berlin – tatsächlich einen ‚zwingenden Grund des Allgemeininteresses‘ darstellt“, so Barabash. Der EuGH hat dies nun eindeutig bestätigt.

Zudem stelle die EuGH-Entscheidung klar, dass bestimmte Wohnraumvermietungen nicht nur durch die Mitgliedstaaten eingeschränkt, sondern sogar von einer vorherigen Genehmigung abhängig gemacht werden können – wie in Frankreich geschehen. „Dies eröffnet den betroffenen Gemeinden die Möglichkeit, bestimmte Wohnraumvermietungen nicht nur nachträglich zu kontrollieren, sondern sogar schon im Vorfeld von Genehmigungen abhängig zu machen“, so Dr. Barabash.

Der EuGH betont zudem, dass die französische Genehmigungsregelung verhältnismäßig ist, da sie sich „sachlich auf eine ganz spezielle Tätigkeit der Vermietung beschränkt“. Die Genehmigungsregelung gilt nicht für Wohnungen, die der Vermieter zum Hauptwohnsitz hat. Außerdem gilt sie nur „räumlich begrenzt“, also für bestimmte Gemeinden. Das angestrebte Ziel, die Umwandlung von Miet- in Ferienwohnungen zu verhindern, könne laut EuGH auch nicht durch ein milderes Mittel erreicht werden. Nachträgliche Kontrollen, beispielsweise durch ein Meldesystem mit Sanktionen, wären weniger wirksam als die Pflicht zur Einholung einer Vorab-Genehmigung.

„Der EuGH gibt an dieser Stelle eine ‚Guideline‘ heraus, wann und in welchem Fall die Verhältnismäßigkeit der nationalen Einschränkungen gewahrt sein kann“, so Dr. Barabash. „Zu diesem Punkt wird es ganz sicher in naher Zukunft noch viele Gerichtsentscheidungen auf nationaler Eben geben, da die nationalen Gerichte mit vielerlei Einschränkungen des Mietmarktes durch lokale Vorschriften beschäftigt werden.“   

Ob das Urteil für Airbnb tatsächlich eine unmittelbare Auswirkung habe, hänge in erster Linie davon ab, wie die einzelnen Einschränkungen und Genehmigungsprozesse der jeweiligen Städte sein werden. In Städten, die mit Wohnungsknappheit zu kämpfen haben, ist aber eher zu erwarten, dass die Einschränkungen im Einklang mit dem EuGH-Urteil eher strikt und die Genehmigungsprozesse eher restriktiv gehandhabt werden, um dem Allgemeininteresse an bezahlbarem Wohnraum besser Rechnung zu tragen“, so Barabash. „Die Gewinner des EuGH-Urteils könnten daher langfristig auch Hotels sein, sofern es tatsächlich dazu kommen wird, dass weniger Wohnungen über Airbnb und ähnliche Portale vermietet werden können."

Zeit Online zufolge begrüßte Airbnb die Entscheidung des EuGH, da sie für mehr Klarheit bei den Gastgebern sorgen werde.  Weiter heißt es in dem Bericht: „Airbnb teilte zum Urteil mit, eine Mehrzahl ihrer Anbieter in Paris böten ihre eigene Wohnung zur kurzzeitigen Vermietung an und nicht eine Zweitwohnung. Deshalb sei die Plattform in Paris von dem Fall kaum betroffen.“