Et la lumière fut à Ebbsfleet Garden City

Le plan Ebbsfleet Garden City, l’un des projets immobiliers les plus importants de son genre en Europe, a été approuvé en 2002. Plus de 15 ans plus tard, seuls 65 des 15 000 logements prévus ont été livrés.

Le projet a été interrompu, en partie à cause de difficultés à attirer des promoteurs immobiliers sans une infrastructure fonctionnelle en place. Une toute nouvelle approche était nécessaire.

Défi

La prestation de services publics à l’échelle de la ville pose problème dans certains pays. Au Royaume-Uni, des restrictions réglementaires empêchent les exploitants de réseaux électriques de répercuter le coût des dépenses en infrastructure à l’avance. Les exploitants des réseaux ne financent généralement pas le réseau à l’avance, mais ne le font que s’il existe un besoin de connecter une partie tierce. Cela a représenté le principal frein à la nouvelle fourniture de logements et d’infrastructures au Royaume-Uni.

Ce dilemme a poussé le gouvernement britannique à créer le Ebbsfleet Development Corporation (EDC) en 2015, dans le but d’accélérer la livraison de Garden City en instaurant les infrastructures de services publics adéquates. 

EDC avait l’ambition de fournir aux promoteurs un site « prêt-à-servir » capable de livrer des logements rapidement et à grande échelle. La seule manière d’y parvenir consistait à :

• trouver un mécanisme qui permettrait un financement anticipé de l’infrastructure électrique ;
• créer en même temps un mécanisme juridique pour récupérer l’investissement.

Pinsent Masons fut chargé de trouver une réponse.

Solution

Nous avons opté pour une approche innovante à deux volets pour conclure l’accord. Premièrement, notre équipe a travaillé avec le réseau électrique et le gouvernement britanniques pour nous assurer qu’une législation antérieure non éprouvée et que les principes établis dans la Loi sur l’électricité de 1989 pouvaient s’appliquer à EDC. Cela lui permettrait de récupérer son financement. Ce schéma devait aussi être compatible avec les codes de réseau pertinents et avec les pratiques du secteur de l’électricité.

Ce processus, et nos échanges avec l’administration des projets d’infrastructures, a eu un résultat positif. La loi de base fut modifiée, débloquant ainsi le problème et permettant à d’autres organismes de considérer cette méthode dans l’avenir.

Deuxièmement, notre équipe a négocié une approche contractuelle avec le réseau électrique britannique, qui reprenait le mécanisme de recouvrement en vertu de la loi. L’objet était de garantir à EDC la récupération de son financement, par le biais de l’un ou l’autre des mécanismes. 

Ce projet fut un projet précurseur, impliquant de nombreuses parties et des conseillers travaillant sur plusieurs domaines. Nous avons utilisé des techniques de gestion de projet efficaces et productives pour assurer une coordination optimale entre toutes les activités, et pour permettre aux intervenants d’avoir accès à la bonne information au moment adéquat.

Impact

En juillet 2017, après avoir reçu l’approbation de l’organisme de réglementation OFGEM, EDC a signé un accord révolutionnaire avec le réseau électrique britannique pour :

• investir dans les infrastructures électriques ;
• alimenter plus de 15 000 logements et le nouveau centre-ville au cours des 15 prochaines années.

Notre cabinet a solutionné le problème majeur qui consistait faire avancer le besoin de l’investissement anticipé. Certaines voies pour atteindre cet objectif, qui avaient été bloquées depuis la privatisation du secteur de l’énergie au Royaume-Uni en 1989, ont été réouvertes suite à notre travail.

Le gouvernement britannique a déclaré ouvertement que sans le cadre défini par Pinsent Masons, de nombreux futurs projets d’infrastructures stratégiques au Royaume-Uni n’auraient pas pu s’exécuter dans les délais impartis.

De plus, notre solution est à présent utilisée comme modèle pour les projets les plus importants de prestations d’infrastructures de services publics au Royaume-Uni.

Par la suite, notre cabinet a été sollicité pour accompagner des projets de promotion immobilière similaires, tels que : l’autorité combinée du Cambridgeshire et Peterboroug sur des infrastructures de logements clés de la municipalité, Manydown et Wisbech Garden City.